Muy acertado análisis, HOOKEVE

Complementándolo, en el caso español nos encontramos en mi opinión con varios problemas que paso a comentar de la forma más breve que pueda (pero luego podemos ampliar, si queréis).

1.- SUELO
El primero y más grave es el suelo, que es la perfecta excusa de financiación de los Ayuntamientos hoy en día y máxime cunado ya no existe el IAE para las Pymes. Hasta mediados de los 80, todo suelo podría ser suceptible de ser edificable salvo que infrigiera normas de medio ambiente (fuera parque natural y esas cosas, ) . Pero en los 80 se cambió la Ley y el suelo pasó a ser no urbanizable por definición y sólo podía ser clasificado como urbanizable según decidieran las Comunidades Autónomas y/o los Ayuntamientos .

¿Qué significa esto? Pues que si tú tenías un solar, una finca, previa licencia, podías edificar una casita . Hoy no puedes, a menos que te recalifiquen ese terreno como edificable y ello implica ESCASED de suelo lo que de acuerdo con la Ley de Oferta y Demanda, no sólo dispara su precio sino que puede provocar enriquecimientos ilíctos y corrupción, y de hecho, así ocurre .

Por ejemplo, una amiga de mi madre heredó de sus padres unos terrenos en cierto sitio que no valen ni para labor . Pero hete aquí que interesan para la construcción de cierta cosa que no voy a decir y se han recalificado por lo que la acaban de hacer multimillonaria (más de 1.000 millones de pts por barba) a ella y sus hermanos . Y si alguien está dispuesto a pagar eso, imaginad el volumen del pelotazo que se avecina . Pero, ya de entrada, tenemos casi 5.000 millones de pts de extracoste antes de empezar que pagarán de alguna manera los futuros propietarios o inquilinos .

En cualquier caso, o se cambia esa Ley o de entrada ya tenemos un problema de digamos de extracoste de materia prima insalvable para el que además el Estado Central no tiene competencias de resolución, lo que implica encima que el Ministerio de la Vivienda es una patraña propagandísitica porque no tiene competencias sobre la primera causa de encarecimeinto de la vivienda, el suelo.

2.- Alquiler
Comparto el análisis de la vivienda como inversión que HOOK señalaba muy atinadamente a la que añado la costumbre española de alquilar y no comprar . Y es que por poco más de un alquiler, puedes comprar pero si encima tienes en cuenta el aspecto fiscal (una hipoteca es deducible del IRPF) es que sale más barato .

Soluciones : Pues se me ocurren dos . La primera, permita Vd. que el inquilino se pueda deducir algo del alquiler, pero no como esa deducción que había en 1992 de hasta 2.500.000 pts de base imponible, sino hágalo de forma progresiva en función de lo que se gana, de igual manera que el tipo impositivo pero al revés, de forma que el que más gane, menos se deduzca . Eso permitiría aflorar alquileres y dinero negro, porque entonces muchos inquilinos oficializarían su alquiler para deducirlo, por lo que la merma de ingresos por la deducción se podría ver compensada y mucho por el afloramiento de rentas hoy ocultas, parte de que muchas viviendas saldrían al parque de alquiler.

Y en relación con lo anterior, la segunda medida, dar seguridad jurídica al areendador en caso de impago, es decir, desahucios automáticos al mes del impago, cosa que hoy no existe . Eso permitiría que aparecieran muchas más viviendas en alquiler que hoy no ocurre, que conozco casos en que se ha tardado más de una año en echar al inquilino por impago . Eso provoca que el propietario esté un año sin cobrar, pago de abogados y luego obra en el piso para acondicionarlo, lo que encima provoca rendimientos negativos en su IRPF perfectamente justificables, pero que conlleva que el Estado recaude menos, al fin y a la postre . Entonces, en su próximo alquiler, repercutirá esos gastos cuando no una subida para curarse en salud en caso de impago, eso cuando no exija, además, ciertos avales al inquilino futuro, pero todo ello, en definitiva, conduce al encarecimiento del del precio del alquiler haciéndolo inaccesible muchas veces.

Con esas dos medidas, la vivienda en alquiler podría ser una buena alternativa a la compra en un corto espacio de tiempo, lo que haría bajar la tensión de la demanda sobre la oferta de viviendas, lo que provocaría un descenso o no crecimiento de los precios de esta, lo que provocaría descensos en el alquiler y entraríamos en una espeiras delacionista en términos reales (teniendo en cuenta la inflación) . Pues de esto, que sí podría tener competencias el Ministerio de Justicia, el de Economía y el de la Vivienda, no se ha hecho NADA .

3.- DEMANDA EXTRANJERA Y EL EURO
Si a todo lo anterior, le unimos que a finales de los 90 compara una casa en la costa era un juego de niños para un europeo y la entrada del euro (afloramiento de dinero negro, también en Europa) eso explicaría también el hecho de un importante aumento de la demanda compradora extranjera, sobre todo en la costa, con el consiguiente aumento de precios, lo que unido al hecho de una importante bolsa de dinero negro (pts) que se podría perder y había que aflorar, explica el tirón de la demanda de bienes tangibles, curiosamente en inmuebles y vehículos de lujo previo a la entrad en el euro.

4.- FONDOS DE INVERSION INMOBILIARIA .
Pero hay otro fenómenos que no se ha mencionado aquí : los fondos de inversión inmobiliaria, fenómenos que si bien si existían en Europa y Japón (el país más ahorrador de la Tierra), en *España era un perfecto desconocido hasta mediados de los 90 . Y es que una nueva forma de canalizar el ahorro eran los fondos de inversión, en cestas de acciones, futuros, bonos y demás no sólo españoles, sino de todo el mundo . Y en relación con ello, ¿por qué no en inmuebles? Pues sí sñores, los bancos, no sólo españoles, de forma indierecta vía fondos de inversión son titulares de muchos inmuebles y ese fenómeno ha contribuído a aumentar la demanda e indirectamente subir los precios .

Por tanto, el panorama para un tío de 23 años que prácticamente empieza su vida laboral, hoy en día no es muy alentador si quiere ser el propietario de su vivienda . Pero qu nadie se desanime, que hay soluciones ... pero eso ya lo reservo para otro post, que si no, no va a haber nadie que se lea éste .

Saludos y perdón por el ladrillo .